Dégât des eaux en location : qui paie, locataire ou propriétaire ?

Le principe général vient de l'entretien courant du logement, à la charge du locataire tout au long du bail : joints, robinetterie, équipements sanitaires, chaudière individuelle. Un dégât des eaux causé par un joint non remplacé, un robinet oublié ouvert ou un appareil mal entretenu relève donc en principe de sa responsabilité.

À l'inverse, l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 exonère explicitement le locataire quand le dégât résulte de la vétusté de l'installation (une canalisation encastrée qui cède avec l'âge, un équipement ancien), d'un vice de construction, d'un cas de force majeure, ou d'un tiers que le locataire n'a pas introduit dans le logement. Dans ces cas, la charge revient au propriétaire. Pour le détail de mon intervention sur ce type de sinistre, voir ma page dégât des eaux à Nice.

Dès qu'un dégât des eaux touche un immeuble occupé et concerne au moins deux assureurs adhérents, la convention IRSI (en vigueur depuis le 1er juin 2018) s'applique pour les dommages ne dépassant pas 5 000 € HT par local sinistré :

• Jusqu'à 1 600 € HT : l'assureur gestionnaire (généralement celui de l'occupant sinistré) indemnise seul, sans recours possible contre un autre assureur.
• Entre 1 600 et 5 000 € HT : un expert est mandaté pour le compte commun de toutes les parties, l'assureur gestionnaire indemnise puis se retourne ensuite contre les autres assureurs concernés.
• Au-delà de 5 000 € HT : on sort du cadre IRSI, retour au droit commun.

Quand l'origine se trouve dans les parties communes (colonne montante, toiture), c'est en principe l'assurance de l'immeuble, souscrite par le syndic, qui prend en charge. Un arrêt de la Cour de cassation le rappelle fermement : le propriétaire bailleur doit lui-même faire les démarches nécessaires auprès du syndicat des copropriétaires pour remédier au trouble subi par son locataire, sans pouvoir se contenter de le renvoyer vers son propre assureur ou celui de la copropriété. Je travaille aussi directement avec les syndics et agences de gestion locative sur ce type de dossier.

L'article L.113-2 du Code des assurances fixe un délai minimum de 5 jours ouvrés à compter de la découverte du sinistre pour le déclarer à son assureur. Passé ce délai, une déchéance de garantie n'est possible que si l'assureur prouve un préjudice réel lié au retard, mais autant ne jamais s'en approcher.

Dès que plusieurs logements sont concernés (voisin, partie commune), un constat amiable dégât des eaux n'est pas obligatoire mais accélère nettement le traitement du dossier en fixant l'origine présumée du sinistre.

Un dégât des eaux « simple » (fuite visible, origine évidente) se traite souvent en une seule visite. Une recherche de fuite devient nécessaire quand l'origine n'est pas visible (canalisation encastrée, sous dallage) : c'est une prestation que je facture séparément de la réparation elle-même, sa prise en charge par l'assurance (totale, partielle, ou avec franchise) dépendant entièrement du contrat. Pour un ordre de grandeur réel, une intervention type « recherche + réparation » sur une fuite de canalisation encastrée figure sur ma page tarifs.

Mon intervention se déroule toujours dans le même ordre : stopper l'écoulement en priorité, rechercher l'origine exacte (un joint, un raccord, une canalisation percée), puis réparer durablement plutôt que de traiter uniquement le symptôme. Une fuite sur un sanibroyeur mal raccordé ou un joint d'évacuation défaillant peut par exemple passer inaperçu longtemps avant de provoquer un vrai dégât des eaux.

Une fois l'origine identifiée, je remets une facture détaillée mentionnant la nature exacte du problème constaté : c'est ce document que votre assureur vous demandera pour instruire le dossier, et celui qui permet de trancher entre locataire et propriétaire en cas de désaccord sur l'origine réelle du sinistre.

Une partie du bâti niçois, notamment dans le Vieux-Nice et les immeubles du centre-ville construits avant les normes actuelles, fonctionne encore avec des colonnes montantes collectives partagées par tout un escalier, et des canalisations parfois en plomb ou en fonte. Ce type de réseau rend la distinction entre installation privative et partie commune particulièrement importante lors d'un dégât des eaux : la prise en charge n'est pas la même. Le détail de ces particularités est traité dans mon article plomberie en immeuble ancien à Nice.

Le tableau ci-dessus résume les situations les plus fréquentes. Dans tous les cas, c'est l'origine précise du sinistre qui détermine qui paie, jamais le simple statut de locataire ou de propriétaire.

Sources

• Légifrance — Article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989
• Légifrance — Article L.113-2 du Code des assurances
• ANIL — Locataire ou propriétaire : qui paie les réparations dans une location ?
• ANIL — Jurisprudence : dégât des eaux et jouissance paisible (Cass. Civ III, 9.7.21, n°20-12.347)
• Service-Public.fr — Obligation du locataire : assurance habitation couvrant les risques locatifs
• Institut national de la consommation — Les conventions de règlement des sinistres entre assureurs (IRSI)